Más de 560.000 operaciones de compraventa se realizaron en nuestro país durante 2021. De todas estas transacciones, no solo los compradores deben realizar un desembolso, sino que los vendedores, por su parte, también deben hacer frente a los gastos que conlleva la venta de una vivienda.
A continuación, os explicamos qué impuestos deben abonar, cómo se calcula y cuándo se aplican cada uno de ellos.
Impuestos a asumir al realizar una venta de una vivienda
Tres son los impuestos, tanto estatales como municipales, que debe pagar el vendedor al realizar una operación de compraventa de un inmueble
- IRPF por la ganancia patrimonial
- PLUSVALIA MUNICIPAL (IIVTNU)
- Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)
Impuestos que hay que declarar a Hacienda
Los propietarios que vendan una vivienda deberán declarar las ganancias obtenidas de la venta.
Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)
El IRPF es un impuesto estatal que afecta a todos los ciudadanos y, como bien sabrás, se liquida anualmente a través de la declaración de la renta en la que se deben reflejar las ganancias y los bienes por los que tributar.
Cuando sucede una operación de venta de inmueble -vivienda, local o garaje-, el vendedor debe reflejar en la declaración una ganancia o pérdida patrimonial. En algunos casos, la ganancia puede quedar exenta:
- Si se realiza una reinversión en una vivienda habitual.
- Si la venta de vivienda habitual la realiza una persona mayor de 65 años.
- Si la venta de vivienda la realiza un mayor de 65 y la ganancia se destina a una renta vitalicia.
- En los casos de dación en pago.
¿Cómo calcular la ganancia patrimonial?
Por «ganancia patrimonial» se entiende el beneficio económico que obtiene el vendedor de la vivienda con la operación.
Para conocer la ganancia patrimonial se debe calcular primero el valor de transmisión, la cantidad real que le queda al vendedor al finalizar la operación. Esta cifra se obtiene restando al importe de la venta, los gastos y tributos de la operación.
Por otro lado, es necesario saber el valor de adquisición, que es la cantidad que pagó en su momento el ahora vendedor de la vivienda más la suma de los tributos y gastos de aquella operación, menos los beneficios fiscales y amortizaciones que haya podido disfrutar.
Una vez tenemos estos dos valores, si el de transmisión es mayor al de adquisición, se considera que el vendedor ha obtenido ganancia patrimonial y debe tributar por ellos, aplicando el IRPF.
- 19% sobre los primeros 6.000 euros de ganancia.
- 21% entre 6.000 a 50.000 euros de ganancia.
- 23% entre 50.000 y 200.000 euros de ganancia.
- 26% sobre más de 200.000 euros de ganancia.
Impuestos que no se declaran a Hacienda
Plusvalía municipal
El Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) se conoce coloquialmente como «plusvalía municipal», y lo aplican directamente los ayuntamientos.
Este impuesto solo afecta al terreno o suelo, por lo que para su cálculo hay que fijarse en valores como el catastral y los años que el propietario haya tenido la vivienda en propiedad.
Al ser un impuesto municipal, los coeficientes y porcentajes de aplicación varían de un ayuntamiento a otro. Por lo general, el vendedor dispone de 30 días hábiles para pagar dicho impuesto una vez firmada la escritura de compraventa.
¿Cómo calcular la plusvalía?
Existe un método objetivo y uno real para calcular el importe de plusvalía, y cada contribuyente puede elegir indistintamente en función del que le resulte más conveniente.
Método objetivo. Para calcular se tienen en cuenta:
- El valor catastral del suelo.
- El coeficiente establecido por el ayuntamiento en función del tiempo que hayamos sido propietarios.
- Un porcentaje determinado por el ayuntamiento.
Método real. Para este cálculo hay que tener en cuenta:
- El precio de venta de la vivienda.
- El precio de compra.
- El porcentaje del valor catastral
- Un porcentaje determinado por el ayuntamiento.
Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)
El tercer impuesto también es municipal pero, en realidad, se paga todos los años desde la adquisición de la vivienda. Como norma, la persona que sea propietaria de la vivienda a día 1 de enero debería hacerse cargo del IBI en ese año fiscal, pero lo cierto es que, en muchas ocasiones, vendedor y comprador llegan a un acuerdo para repartirse el pago del impuesto.
En Lopez Duque Propiedades le asesoramos durante todo el proceso de compraventa respecto de todos los gastos e impuestos que debe abonar. Nuestros abogados lo esperan para despejar todas las dudas que tenga al respecto.!
