A la hora de solicitar financiación para adquirir su vivienda seguramente se plantea este interrogante, la decisión dependerá de factores como la situación personal del comprador, su aversión al riesgo o si tiene pensado realizar amortizaciones anticipadas.

Las buenas condiciones de financiación que ofrece la banca, sumadas a la subida del precio de los inmuebles o la búsqueda de casas más grandes y con mejores prestaciones están detrás de este reciente impulso hipotecario.  

De cara a este año, los expertos no esperan grandes cambios, aunque los últimos movimientos que se están produciendo en el mercado han reactivado las dudas de quienes buscan un préstamo para adquirir una vivienda: ¿es mejor una hipoteca fija o una variable?.

Para responder a esta pregunta conviene primero saber cómo está el euríbor y qué tipos de interés están aplicando los bancos a las diferentes hipotecas.

El euríbor a 12 meses es, como decimos, uno de los principales factores a tener en cuenta, ya que su evolución condiciona cuántos intereses van a tener que pagar los consumidores en las hipotecas variables que están referenciadas a dicho índice.

En las últimas semanas, el indicador de referencia para la mayoría de las hipotecas en España está subiendo con fuerza y su media de febrero ya se sitúa en torno al -0,33%, su nivel más alto en los últimos 20 meses (en concreto, desde julio de 2020). 

Este impulso alcista responde, principalmente, a que el mercado está descontando una futura subida de los tipos de interés en la eurozona, que llevan anclados en el 0,0% desde hace seis años. Pero la escalada de la inflación, que está en máximos de tres décadas en países como Alemania y España y ha batido récord en la eurozona, podría seguir en unos niveles elevados al menos hasta verano y adelantar un encarecimiento del precio del dinero.

A priori, la subida del euríbor podría restar atractivo a la opción de elegir una hipoteca variable, pero conviene tener en cuenta que el indicador sigue en terreno negativo y que los expertos afirman que su tendencia al alza será paulatina y moderada.

Se avecinan cambios de condiciones en las hipotecas

Algunos bancos se están adelantando a una hipotética subida de los tipos de interés y están actualizando sus politicas de precio, como BBVA o Bankinter, sin ir más lejos, han anunciado en los últimos días una mejora en las condiciones de sus hipotecas variables y un encarecimiento de su oferta fija. Sin embargo, esto no significa que las condiciones de financiación vayan a endurecerse drásticamente. 

Factores que influirán en la decisión entre interés fijo o variable

Entonces, ¿qué opción elegir? Los expertos insisten en que no existe una hipoteca perfecta y que la elección dependerá de la situación particular de cada consumidor, y de variables como sus finanzas personales o en cuánto tiempo tiene previsto pagar el préstamo.

“Todo depende del perfil del prestatario y de la coyuntura de tipos presente y futura”, argumentan desde la AHE, mientras que los expertos de idealista/hipotecas inciden en que la clave está en si el consumidor “tiene un empleo fijo, su sueldo, el mayor o menor importe que necesite financiar de la compra, el plazo en el que quiere pagar la hipoteca y si tiene posibilidades o no de mejorar su situación financiera en el futuro”.

En esa misma línea, José Manuel Fernández, subdirector general de Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI), recuerda que la decisión de escoger una hipoteca u otra depende en gran medida de las circunstancias personales y económicas de cada comprador, así como de su aversión al riesgo.

En las hipotecas a tipo fijo, “el comprador sabrá siempre cuál es la cuota mensual que debe pagar, evitando posibles subidas derivadas de la fluctuación en los tipos de interés. Por su parte, en las hipotecas variables el tipo de interés está definido por un diferencial que se suma al índice de referencia, que normalmente suele ser el euríbor. Esto hace que la cuota mensual pueda oscilar tras las revisiones del índice, aunque habitualmente estas hipotecas tienen un tipo de interés inferior en el momento de la contratación frente a las hipotecas fijas, ya que el tipo de interés es más alto cuanto mayor sea la duración del periodo a tipo fijo”. Por tanto, recalca, “se trata de una decisión que depende mucho de los factores personales, en especial de la capacidad de soportar un eventual incremento en las cuotas mensuales”.

Tambien se debe tener en cuenta otra clave: el plazo en el que el consumidor quiera pagar la hipoteca y las posibles comisiones que deba asumir. 

En este sentido, en una hipoteca a tipo fijo, el consumidor debe saber que su precio en el momento de contratación suele ser algo superior al de la variable, pero a cambio no queda expuesto a la volatilidad de los tipos de interés en el mercado a lo largo de la vida del préstamo, lo que aporta tranquilidad y confianza a aquellos perfiles con más aversión al riesgo. Por el contrario, debe tener en cuenta que en caso de que tenga previsto hacer amortizaciones anticipadas (parciales o totales) durante la vigencia del préstamo, los costes que va a tener que asumir por ese hecho normalmente son más gravosos por la pérdida financiera en la que puede incurrir el banco en caso de que los tipos de mercado se sitúen por debajo del interés remuneratorio.

Recordemos que con la nueva ley hipotecaria de 2019, los bancos tienen limitadas las comisiones máximas que pueden aplicar. En el caso de un préstamo variable, la penalización máxima es:

• del 0,25% del capital amortizado si el pago se produce durante los tres primeros años de vida de la hipoteca;
•  del 0,15% si se produce entre el cuarto y el quinto año.

Pasado ese plazo, no puede cobrar comisión. En cambio, en las hipotecas fijas la penalización:

• asciende a un 2% del capital si el desembolso se realiza en los primeros 10 años de vida del préstamo;
• baja al 1,5% a partir de entonces.  

No obstante, no todas las entidades cobran comisión de amortización.

También es recomendable valorar las bonificaciones que ofrece cada entidad, así como comparar varias ofertas hipotecarias y negociar con el banco las condiciones finales del préstamo.

Otras alternativas: la hipoteca mixta o cambiar de hipoteca

Los expertos recuerdan que los consumidores también tienen la posibilidad de cambiar su hipoteca mientras la esta pagando, ya sea con su mismo banco (operación que se conoce como novación) o con uno diferente (subrogación), a fin de mejorar las condiciones iniciales como el plazo, el tipo de interés, el importe o el tipo de préstamo.

Otra posibilidad es contratar una hipoteca mixta, que, como recalca el subdirector general de UCI, es “una solución a medio camino que, por lo general, suelen incluir una cuota fija durante los primeros años para pasar a un tipo de interés variable en el resto del plazo de amortización. A grandes rasgos, se trata de una hipoteca a tipo variable con la seguridad de tener las mismas cuotas durante los primeros años, en los que la variación del tipo de interés podría ocasionar un mayor impacto en la economía familiar”.

Por eso es muy importante contar con un asesor financiero de confianza que le brinde todas las alternativas posibles y las tasas mas competitivas para lograr la mejor financiación para su vivienda.

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